Bolånet får inte täcka hela köpeskillingen. Mellanskillnaden är kontantinsatsen, och den delen måste komma någon annanstans ifrån — från sparande, från försäljningen av en tidigare bostad, eller i vissa fall från ett lån.
Kravet är 10 procent sedan april 2026
Den 1 april 2026 trädde lagen om begränsning av bostadskrediter i kraft och ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Bolånetaket vid köp höjdes då från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde.
I praktiken innebär det att kontantinsatsen är 10 procent i stället för 15. På en bostad för två miljoner kronor är skillnaden 100 000 kronor mindre att skaffa fram — den enskilt största lättnaden i regeländringen för förstagångsköpare.
Samtidigt sänktes taket för tilläggslån från 85 till 80 procent. Den delen gick alltså åt andra hållet, och det är värt att veta om planen på sikt är att låna mer med bostaden som säkerhet.
Går det att låna kontantinsatsen?
Ja, det förekommer, och det görs oftast med ett privatlån utan säkerhet. Men det är varken gratis eller osynligt.
Lånet räknas in i din samlade skuldsättning när banken prövar bolånet. Månadskostnaden belastar din KALP-kalkyl, och den samlade skulden syns i skuldkvoten. Ett lån till kontantinsatsen kan därför minska hur stort bolån du beviljas — ibland så mycket att affären inte går ihop ändå.
Dessutom är räntan på ett lån utan säkerhet väsentligt högre än på bolånet, och löptiden kortare. Den kombinationen ger en månadskostnad som slår hårt just under de första åren, när också allt annat kring en flytt kostar.
Räkna på helheten, inte på delarna
Den vanliga felräkningen är att se bolånet och kontantinsatslånet var för sig. Banken gör inte det, och det bör inte du heller göra.
Lägg ihop månadskostnaden för båda, addera driftskostnader och amortering, och pröva summan mot vad hushållet faktiskt har kvar varje månad. Räkna dessutom om alltihop mot en högre ränta än dagens — det är precis vad bankens kalkyl gör.
Amorteringskravet gäller bolånet
Det grundläggande amorteringskravet styrs av belåningsgraden: över 70 procent minst 2 procent av lånebeloppet per år, mellan 50 och 70 procent minst 1 procent, och under 50 procent inget lagstadgat krav.
Köper du med 10 procents kontantinsats ligger du alltså i det översta intervallet från start. Det skärpta amorteringskravet som tidigare gällde vid hög skuldkvot är däremot borttaget sedan april 2026 — mer om det under amortering.
Alternativen till att låna summan
Spara ihop den. Långsammare och billigare, och det förbättrar samtidigt din kalkyl inför bolåneansökan.
Köp billigare. Tio procent av ett lägre pris är ett mindre belopp, och hela kalkylen krymper med det.
Föräldrar eller närstående. Antingen som gåva, som lån med skriftliga villkor, eller genom att gå in som medlåntagare — se medsökande. Blir det ett lån bör belopp, ränta och återbetalning skrivas ned, både för bankens skull och för relationens.
Vänta. Den minst populära och ofta den mest välgrundade, särskilt om inkomsten är ny eller osäker.
Det banken faktiskt ser
Ett privatlån som tagits kort före bolåneansökan syns i kreditupplysningen. Att ta det i god tid ändrar inte att det finns — och att uppge det korrekt är inte förhandlingsbart, eftersom kreditprövningen ska bygga på riktiga uppgifter.
Frågar banken vad lånet avser är det rimliga svaret det sanna. En finansiering som bara går ihop om något undanhålls är inte en finansiering som håller.
Checklista före budgivning
Vet du hur stort bolån du faktiskt kan få, inklusive effekten av ett eventuellt kontantinsatslån? Har du räknat den samlade månadskostnaden mot en högre ränta? Klarar kalkylen driftskostnader och amortering utöver räntan? Och finns marginal kvar för det oförutsedda?
De fyra frågorna avgör om affären är hållbar, och de är enklare att svara på före en budgivning än under. Vad du kan låna i övrigt beskrivs under hur mycket får jag låna.
Handpenning och tillträde är två tidpunkter
Vid ett bostadsköp betalas normalt en handpenning när kontraktet skrivs, och resten av köpeskillingen på tillträdesdagen. Handpenningen brukar motsvara ungefär tio procent av priset, vilket i praktiken ofta sammanfaller med kontantinsatsen.
Det betyder att pengarna behöver finnas tillgängliga tidigare än många räknar med — inte på tillträdesdagen utan vid kontraktsskrivningen, som kan ligga flera veckor eller månader före. Ett lån som ska täcka insatsen måste alltså vara beviljat och utbetalat till den tidpunkten, inte till inflyttningen.
Har du ett lånelöfte är det värt att kontrollera vad det faktiskt omfattar och hur länge det gäller. Ett löfte är inte samma sak som ett beviljat lån, och villkoren kan ändras om din ekonomi eller bostadens värdering ser annorlunda ut vid den slutliga prövningen.
Om du säljer en bostad samtidigt
Då kommer kontantinsatsen ofta från försäljningen, och frågan blir en tidsfråga snarare än en finansieringsfråga. Ligger tillträdet på den nya bostaden före tillträdet på den gamla uppstår ett glapp som måste överbryggas.
Överbryggnadslån finns för just det ändamålet och är knutna till den förväntade försäljningslikviden. Villkoren skiljer sig från ett vanligt privatlån, och det är banken som hanterar din bostadsaffär som är rätt motpart att fråga — inte en fristående kreditgivare.
Räkna med att en försäljning kan dra ut på tiden eller ge mindre än beräknat. En kalkyl som bara går ihop vid ett visst slutpris är en kalkyl med inbyggd risk.
Om bostaden sjunker i värde
Med tio procents kontantinsats är marginalen mellan lån och marknadsvärde liten från början. Sjunker priserna kan skulden komma att överstiga bostadens värde, vilket blir ett problem först om du behöver sälja eller lägga om lånet.
Det är inget argument mot att köpa, men det är ett argument för att inte maximera. Ett något lägre köpepris eller en något större insats ger en buffert som kostar lite och är värd mycket just i det läget.
Vad som ingår utöver insatsen
Lagfart och pantbrev vid husköp, överlåtelseavgift vid bostadsrätt, flyttkostnader, och det som alltid behöver göras i en ny bostad. De posterna kommer ovanpå kontantinsatsen och ovanpå månadskostnaden.
Att räkna in dem i planeringen är skillnaden mellan en flytt som går ihop och en som finansieras med kort och krediter under de första månaderna — vilket är den dyraste formen av finansiering som finns.
Lånelöfte, budgivning och verkligheten
Ett lånelöfte anger ett tak, inte en rekommendation. Det är räknat på förutsättningar som gällde när det utfärdades, och det förutsätter att bostaden värderas till minst det du betalar för den.
Går budgivningen över värderingen är det mellanskillnaden du själv måste täcka, utöver kontantinsatsen. Det är den situation där kalkyler oftast spricker, och den uppstår mitt under en budgivning där det är som svårast att räkna om.
Bestäm därför taket innan budgivningen börjar, och räkna det mot en högre ränta än dagens. Ett tak satt i förväg är det enda som håller när det blir spännande.
Två köpare, ett lån
Köper ni tillsammans blir ansvaret solidariskt: hela skulden kan krävas av vem som helst av er, oavsett hur ni fördelat insatsen. Har ni skjutit till olika stora belopp är det värt att reglera skriftligt vem som äger vad, eftersom bolånet i sig inte gör den fördelningen.
Det gäller särskilt om en av er lånat sin del av insatsen och den andra sparat ihop sin. Utan en skriftlig överenskommelse är utgångspunkten vid en separation inte alltid den ni båda trodde.
Ordningen som kostar minst
Först: ta reda på hur stort bolån du kan få utan ett kontantinsatslån. Det är utgångspunkten, och den avgör hur stor bostad som är realistisk.
Sedan: räkna om samma sak med ett kontantinsatslån inräknat, och se hur mycket bolåneutrymmet krymper. Skillnaden mellan de två beskeden är den verkliga kostnaden för att låna insatsen — och den är ofta större än räntan på själva lånet.
Därefter: pröva om ett lägre köpepris löser samma problem billigare. Tio procent av en mindre summa är en mindre summa, och hela kalkylen — insats, amortering, drift — krymper i samma takt.
Först då är det meningsfullt att jämföra bud på ett eventuellt kontantinsatslån. I den ordningen fattas besluten på rätt underlag i stället för i omvänd följd.
